5 / 2013 - kerrostalo, kaavoitus

Tänä vuonna mediassa on keskusteltu asemakaavoituksen vaikutuksesta asuntojen hintoihin. Alun perin rakennusliikkeiden näkökulmasta tehty uutisointi on antanut vaikutelman, että asuminen halpenisi olennaisesti ilman hankalaa kaavoitusta. Tässä numerossa asiantuntijat, muut kuin rakennusliikkeiden edustajat, arvioivat, mikä asemakaavoituksen vaikutus on asunnon hintaan ja asumisympäristön laatuun.

Kansanedustaja, Helsingin kaupunkisuunnittelulautakunnan puheenjohtaja Osmo Soininvaaran mukaan asuntotuotannon lisääntyminen alentaisi sekä uusien että vanhojen asuntojen hintatasoa, mutta pääkaupunkiseudun kunnilla ei ole varaa nopeampaan kasvuun, koska uudet asukkaat tarvitsevat teitä, kouluja, metroa ja paljon muuta. Soininvaaran mielestä laadusta ei kuitenkaan kannata tinkiä.

Helsingin kaupunkisuunnitteluviraston päällikkö Mikko Aho kertoo, että Helsingissä rakenteilla olevilla alueilla suuri osa hinnasta aiheutuu huonosta maaperästä ja pysäköinnistä. ”Näihin verrattuna esimerkiksi kaavamääräyksissä kirjattuihin yhteistiloihin ja arkkitehtuuriin liittyvät kustannukset ovat pieniä.”

Kokeneen asuntosuunnittelijan, arkkitehti Kirsti Sivénin mielestä turhan tarkka asemakaava lukitsee liikaa suunnittelun mahdollisuuksia. ”Kun suunnitteluresurssit kuluvat kaavan temppuradan läpi selviytymiseen, ei kaupunkikuva välttämättä parane, mutta asunnot yleensä kärsivät.” Hänen mielestään holhoavan kaavan puristuksessa syntyvät ratkaisut ovat usein arkkitehtuuriltaan väkinäisiä ja monimutkaisia ja siksi myös kalliita.

Numerossa esiteltävät uudet asuinkerrostalot osoittavat, että rahoitusmuoto – omistus tai vuokra-asunto – ei vaikuta arkkitehtuurin laatuun. Osaava ja taitava suunnittelija on edelleen se olennainen laatutekijä.

Sisältö

Asemakaavan vaikutus asunnon hintaan on keskusteluttanut rakennusalaa. Kannattaako asuinympäristön laadusta maksaa?
Mitä pitäisi muuttaa? Kuusi puheenvuoroa syventävät keskustelua. Ohessa Osmo Soininvaaran teksi aiheesta.

 

Kuka maksaa kaavoittajan oikut?

Katson asiaa vain Helsingin seudun kannalta, jossa asuntojen markkinahinnat ylittävät roimasti uusien asuntojen rakennuskustannukset. Se synnyttää tilanteen, jossa rakentamiskustannuksilla ei ole mitään tekemistä asuntojen markkinahintojen kanssa, eivätkä arkkitehtien mielijohteet siksi näyttäisi maksavan oikeastaan mitään – paitsi tietysti jos hintaa säännöstellään, kuten ARA-tuotannossa tai Helsingin Hitas-asunnoissa.

On houkutus laittaa asemakaavoihin erilaisia laatua nostavia määräyksiä, koska ne eivät kuitenkaan nosta asuntojen markkinahintaa. Toivottavasti ne nostavat edes vähän, muuhan tarkoittaisi, että asunnon ostaja kokisi nuo parannukset hyödyttömiksi. Hintaansa nähden hyödytön laatutekijä koituu rakennusliikkeen vahingoksi. Siksi niihin suhtaudutaan niin suruttomasti.

Ovatko siis erilaiset rakentamista hankaloittavat määräykset ilmaisia, koska asunnon ostaja ei joudu niitä maksamaan? Mikään rahanmeno ei ole ilmaista. Ensi kädessä laskun maksaa rakennuttaja, mutta jos kilpailu toimii tontinluovutuksessa, lasku siirtyy maanomistajalle, Helsingissä yleensä kaupungille. Kaupunki saisi tarjouskilpailussa tontista paremman hinnan, ellei kaava olisi niin kallis. Jos kaavamääräys lisää rakennuskustannuksia tarpeettomasti 500 eurolla kerrosneliötä kohden, tontista maksetaan 500 euroa kerrosneliötä kohden vähemmän.

Lopulta kalliit kaavamääräykset päätyvät osittain asuntojen hintoihin. Vaikka kaikki uudet asunnot menevät kuin kuumille kiville, Helsingin seudulla ei rakenneta enempää, koska kunnilla ole varaa nopeampaan kasvuun. Uudet asukkaat tarvitsevat teitä, kouluja, metroa, ratikoita, päiväkoteja ja vaikka mitä. Jos kaupunki saisi tonteista tai rakennusmaamaksuna enemmän rahaa, sillä olisi varaa nopeampaan asuntotuotantoon, koska uudet asukkaat maksaisivat aiempaa suuremman osan kasvun kustannuksista. Asuntotuotannon lisääntyminen taas alentaisi sekä uusien että vanhojen asuntojen hintatasoa.

Ovatko siis kaavoihin tehdyt ylimääräiset laatuvaatimukset paha asia? Kaikki mitä rakennetaan, kannattaa rakentaa hyvin. Laadusta ei kannata tinkiä, vaikka se vähän maksaisikin. Mikä tässä häiritsee, on monen rakennusliikkeen väite, että he voisivat tehdä yhtä laadukasta paljon edullisemmin. Kaavoihin kirjoitetut laatumääräykset ovat hinta- laatusuhteeltaan huonoja. Kaavoittaja ei ole rakennussuunnittelija. Näin siis ainakin väitetään.

Eikö siis voitaisi tehdä niin, että rakennuttajille ilmoitettaisiin laatutaso adjektiiveina ja rakennusliike itse selvittäisi, miten annetulle laatutasolla edullisimmin päästään. Rakennuslupavaiheessa sitten tarkistettaisiin, onko suunnitelma riittävän hyvä. Näin tehdään monissa maissa, ja se näyttää toimivan.

Meillä näin ei voi menetellä, koska rakennuslupa on myönnettävä, jos hanke on asemakaavan mukainen ja on syytä uskoa talon pysyvän pystyssä. Koska rakennuslupavaiheeseen ei sisälly kaupunkikuvallista harkintaa, ei tätä osaamista myöskään ole luvan myöntäjillä, mutta voisi tietysti olla.

Ongelmaa on lähestytty myös kumppanuuskaavoituksen keinoin. Se sopii toistaiseksi vain suuriin hankkeisiin. Pienempiin voidaan soveltaa kaksivaiheista kaavoitusta. Alkuperäiseen kaavaan sisällytetään noita kustannustehottomia laatuvaatimuksia, mutta kehotetaan hankkeen toteuttajaa tekemään oma suunnitelmansa kaavasta välittämättä. Jos se on riittävän hyvä, muutetaan kaavaa.

Osmo Soininvaara on kansanedustaja, Helsingin kaupunginvaltuutettu ja
Kaupunkisuunnittelulautakunnan varapuheenjohtaja.

kuvitus Mikko Metsähonkala

 

Anni Vartola arvioi Uutelan kanavan päätteeksi noussutta kolmen talon kokonaisuutta. Toisiinsa kytketyistä taloista yhdessä on vuokra- ja kahdessa omistusasuntoja.

Sateenkaari
ARK-house arkkitehdit

osoite Kauniinilmankuja 3, Helsinki
laajuus 6 700 m2
valmistuminen 2013

Auringonkehä
Arkkitehdit Kirsi Korhonen ja Mika Penttinen

osoite Kauniinilmankuja 5–7, Helsinki
laajuus 8 595 m2
valmistuminen 2012

Sumujensilta
Arkkitehtitoimisto Jukka Turtiainen

osoite Kauniinilmankuja 9, Helsinki
laajuus 4 800 m2
valmistuminen 2013

 

Vuokra-asuntokorttelissa on eriluonteisia rakennuksia: sivukäytävätalo, pistetalo ja rivitalo. Roy Mänttäri arvioi arkkitehtuuria.

arkkitehdit Selina Anttinen, Vesa Oiva, Sanna Meriläinen, Riku Rönkä
osoite
Agronominkatu 1, Helsinki
laajuus 6 166m2
valmistuminen 2012

Tarja Nurmi arvioi Kalasataman autottoman korttelin Hitas-taloa, jossa huonekorkeus on tavanomaista korkeampi ja asukkaat saattoivat valita, rakennetaanko asunnon väliseiniä vai ei.

arkkitehdit Rainer Mahlamäki, Jukka Savolainen
osoite
Arielinkatu 10, Helsinki
laajuus 5 615m2
valmistuminen 2013

Päätoimittaja pyysi kirjoittamaan mistä tahansa, mikä huvittaa.
Huomaan kirjoittavani asioista, jotka eivät huvita minua lainkaan.

Rakentamisen arvomaailma yksipuolistuu.
Kuitenkin tietämyksemme arkkitehtuurin vaikutuksesta ja kykymme eritellä sen kokemista kasvaa. Sitä mukaa kun rahaa säästetään, ympäristömme köyhtyy.

Asuinkerrostalotuotanto on huolellisesti itsensä betonoinut kokonaisuus.
Se ulottuu kaavoituksesta rahoitusehtoihin, suunnitteluun, tekniikkaan ja toteutukseen asti. Tuotteen kalleutta moittivat kaikki.
Ainoastaan yksi asia vaikuttaa olevan vielä kalliimpaa:
totutusta lopputuloksesta poikkeaminen.

Suunnittelijaa vaaditaan yksinkertaistamaan ratkaisujaan.
Suunnitelmien aikaansaamiseksi ja mallintamiseksi hänen edellytetään kuitenkin käyttävän entistä sofistikoidumpia koneita ja menetelmiä.
Suurin osa nykykoneiston tuottamista rakennuksista ja suunnitelmatiedosta olisi kuitenkin huomattavan helposti hallittavissa kaksiulotteisen kuvantamisen ja järjen avulla.

Uhkaako koneiden vuoksi tila-ajattelulle käydä kuten päässälaskukyvylle taskulaskimien aikakaudella? Huolestuttavampaa on, jos arkkitehdit ovat delegoimassa koneille ja suunnitteluohjelmille osaamisensa ydintä: ihmismielessä kypsyvää kompleksista ongelmanratkaisua, jossa läsnä ovat myös eläytyminen, kokemus ja muistot.

Hankintalaki on muuttumassa laillistetuksi protektionismiksi.
Julkinen hankkija ilmoittaa valitsevansa suunnittelijan toimiston henkilömäärän, liikevaihdon ja tietomallintamisen kriteereillä.
Matteus-efekti voimistuu. Toimiakseen arkkitehtuuria rikastavalla tavalla hankintamenettely vaatisi rinnalleen vilkkaan yleisten suunnittelukilpailujen tarjonnan, jotta uudet alalle pyrkivät saisivat mahdollisuuden näyttää kykynsä. (”Jokaiselle, jolla on, annetaan, ja hän on saava yltäkyllin, mutta jolla ei ole, siltä otetaan pois sekin mitä hänellä on.” Matteus 25:29.)

Rakentamista on saatu nopeutettua.
Säästynyt aika tuhlataan istumalla kokouksissa, laatimalla niistä muistioita ja valittamalla kiirettä. Vaatimattomimmassakin projektissa byrokratian perustoimet, kontrolli ja raportointi, syövät työajan ja suunnittelubudjetin laihoja varoja.
Projektimallit ovat kehittyneet palvelemaan ensisijaisesti valvonnan, ei tehokkaan ja tuottavan suunnittelun tarpeita. Tuttu insinööri osoitti tilastoillaan kokouksiin kuluvan ajan olevan kolmikymmenkertaistumassa. Sakolliset aikataulut koskevat silti aina kaikkia muita paitsi aikataulun laatijaa.

Samanaikaisesti, kun suunnittelijalta edellytetään näyttöä pätevyydestä, valvonnan ja säännösten määrää lisätään.
Eihän tässä näin pitänyt käydä?

Professori Tuomo Siitonen on asuntosuunnittelun grand old man.

 

Näköislehti: Site Logic